Perubahan Aturan Bangunan Gedung Setelah Terbitnya PP 28 Tahun 2025

PT Roris Jaya Abadi — PP 28 Tahun 2025 membawa ketentuan penting yang perlu diperhatikan pemilik gedung, terutama ketika bangunan sudah selesai dibangun tetapi dokumen legalitasnya belum lengkap. Persoalan yang sering muncul bukan sekadar apakah gedung memiliki Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), melainkan apakah dokumen perizinan, kondisi fisik bangunan, dan rencana penggunaannya sudah sesuai. Setelah PP 28 Tahun 2025 berlaku, pelaku usaha perlu memahami lebih cermat hubungan antara PBG, Sertifikat Laik Fungsi (SLF), dan perizinan berusaha melalui OSS agar kegiatan operasional tidak terkendala.

⚡ Jawaban Singkat

PP 28 Tahun 2025 memperbarui penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko, termasuk pengaturan PBG dan SLF melalui OSS. Pasal 108 mewajibkan PBG sebelum konstruksi, sedangkan Pasal 122 mengharuskan SLF diperoleh sebelum bangunan dimanfaatkan. Pasal 123 juga mengatur ketentuan khusus bagi bangunan yang sudah berdiri sebelum peraturan tersebut berlaku.

Apa Saja Perubahan Aturan Bangunan Gedung dalam PP 28 Tahun 2025?

Perubahan utama yang perlu dipahami adalah semakin jelasnya hubungan antara legalitas bangunan gedung dan sistem perizinan berusaha.

PP Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko mulai berlaku pada 5 Juni 2025. Peraturan ini menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021 dan memperbarui tata kelola perizinan usaha, termasuk pemenuhan persyaratan dasar berupa PBG dan SLF.

Berdasarkan PP Nomor 28 Tahun 2025 dalam database peraturan resmi BPK, terdapat beberapa ketentuan yang penting bagi pemilik bangunan usaha:

1. PBG wajib dimiliki sebelum pelaksanaan konstruksi.
2. SLF wajib diperoleh sebelum bangunan dimanfaatkan.
3. Pengurusan PBG dan SLF berkaitan dengan sistem perizinan berusaha melalui OSS.
4. Bangunan yang sudah berdiri sebelum peraturan berlaku memperoleh pengaturan khusus melalui Pasal 123.
5. Persyaratan teknis bangunan gedung tetap harus dipenuhi berdasarkan regulasi penyelenggaraan bangunan gedung.

Namun, ada satu hal yang perlu diluruskan: PP 28 Tahun 2025 tidak menghapus kewajiban pemeriksaan keandalan bangunan dan tidak menggantikan seluruh ketentuan teknis dalam PP 16 Tahun 2021.

Bagi pemilik gedung, ini berarti proses perizinan yang lebih terintegrasi tidak otomatis membuat persyaratan keselamatan menjadi lebih ringan.

Mengapa PP 5 Tahun 2021 Digantikan oleh PP 28 Tahun 2025?

Penggantian regulasi ini merupakan bagian dari upaya pemerintah memperbaiki kepastian hukum, proses pelayanan, dan efektivitas perizinan berusaha.

Dalam PP 28 Tahun 2025, pemerintah memperkuat pengaturan mengenai persyaratan dasar, prosedur pelayanan, pembagian kewenangan, dan keterhubungan sistem OSS dengan proses perizinan lainnya.

Bagi pengelola bangunan komersial, perubahan tersebut penting karena legalitas gedung sering menjadi salah satu bagian yang diperiksa ketika perusahaan mengajukan atau memperbarui perizinan usahanya.

Contohnya, sebuah perusahaan manufaktur yang ingin mengoperasikan pabrik baru tidak cukup hanya memperhatikan Nomor Induk Berusaha (NIB). Perusahaan juga perlu memastikan bahwa bangunan pabrik memenuhi persyaratan teknis dan legalitas yang berlaku.

Hubungan antara kedua jenis legalitas ini dapat dipelajari lebih lanjut melalui pembahasan perbedaan Sertifikat Laik Fungsi dan Persetujuan Bangunan Gedung.

Apakah PBG Wajib Dimiliki Sebelum Konstruksi Dimulai?

Ya. Untuk pembangunan gedung baru yang termasuk dalam ketentuan perizinan berusaha, PBG harus dimiliki sebelum konstruksi dilaksanakan.

Ketentuan tersebut secara tegas tercantum dalam Pasal 108 ayat (1) PP 28 Tahun 2025.

PBG merupakan persetujuan yang berkaitan dengan pemenuhan standar teknis dalam penyelenggaraan bangunan gedung. Dokumen ini tidak hanya berfungsi sebagai bukti bahwa suatu bangunan telah memperoleh persetujuan administratif.

Melalui proses PBG, rencana teknis bangunan diperiksa berdasarkan ketentuan yang berlaku, termasuk kesesuaian fungsi dan persyaratan teknis bangunannya.

Karena itu, pemilik gedung sebaiknya tidak menganggap PBG sebagai dokumen yang dapat diurus belakangan setelah pekerjaan konstruksi selesai.

Untuk mengetahui prosedur pengajuannya, tersedia panduan mengenai cara mengurus Persetujuan Bangunan Gedung melalui SIMBG.

Ketentuan Pasal 108 dan Risiko Memulai Pembangunan Tanpa PBG

Bayangkan sebuah perusahaan sedang membangun fasilitas produksi di kawasan industri MM2100, Bekasi.

Kontraktor sudah ditunjuk, gambar struktur telah disiapkan, dan jadwal pemasangan mesin produksi ditetapkan. Namun, ketika dokumen diperiksa kembali, ternyata pengajuan PBG belum selesai.

Situasi seperti ini dapat menimbulkan masalah pada jadwal konstruksi dan rencana operasional perusahaan.

Berdasarkan Pasal 108, pemilik bangunan tidak seharusnya memulai konstruksi sebelum memperoleh PBG yang dipersyaratkan.

Ada pula persoalan teknis yang sering luput dari perhatian. Gambar rencana yang digunakan ketika pengajuan dokumen bisa berbeda dengan desain yang akhirnya diterapkan di lapangan.

Perubahan bentang struktur, tata letak ruangan, maupun instalasi mekanikal dan elektrikal dapat menimbulkan kebutuhan evaluasi teknis serta penyesuaian dokumen.

Karena itu, pemeriksaan kesesuaian dokumen sebaiknya dilakukan sebelum pembangunan berlangsung terlalu jauh.

Kapan Sertifikat Laik Fungsi Harus Diurus Menurut PP 28 Tahun 2025?

Pasal 122 ayat (1) PP 28 Tahun 2025 menetapkan bahwa SLF harus diperoleh sebelum bangunan gedung dimanfaatkan.

Ketentuan ini memiliki konsekuensi praktis.

Bangunan yang konstruksinya telah selesai belum otomatis memenuhi persyaratan untuk digunakan. Pemilik perlu memastikan bangunan telah melalui proses pemeriksaan kelaikan fungsi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

SLF merupakan dokumen yang menunjukkan bahwa bangunan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi untuk penggunaannya.

Jika PBG berkaitan dengan persetujuan rencana teknis bangunan, SLF berkaitan dengan kondisi dan kelaikan bangunan sebelum dimanfaatkan.

Pemilik gedung dapat mempelajari tahapan pemeriksaannya melalui panduan cara kerja Sertifikat Laik Fungsi dari pemeriksaan hingga penerbitan.

Pemeriksaan Kelaikan Fungsi Sebelum Gedung Digunakan

Salah satu kesalahan yang perlu dihindari adalah menganggap penyelesaian konstruksi sebagai satu-satunya indikator bahwa gedung sudah aman digunakan.

Pemeriksaan kelaikan fungsi juga berkaitan dengan kondisi aktual bangunan.

Beberapa aspek yang perlu diperhatikan mencakup:

• Keandalan struktur bangunan.
• Kesesuaian fungsi ruang dan aspek arsitektur.
• Sistem mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (MEP).
• Sistem proteksi kebakaran dan sarana penyelamatan.
• Persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan penggunaan bangunan.

Khusus untuk bangunan eksisting, Pasal 122 ayat (3) mengatur pemeriksaan kelaikan fungsi oleh pengkaji teknis atau tim penilai teknis yang dibentuk pemerintah daerah.

Hal penting yang sering terlewat adalah perbedaan antara tersedianya dokumen teknis dan kesesuaian kondisi bangunan yang sebenarnya.

Sebuah gudang mungkin memiliki gambar instalasi proteksi kebakaran yang lengkap, tetapi pemeriksaan lapangan tetap perlu memastikan bahwa sistem yang dipersyaratkan benar-benar terpasang dan berfungsi.

Hal yang sama berlaku untuk instalasi listrik, jalur evakuasi, dan komponen struktur. Pemeriksaan tidak cukup berhenti pada dokumen administratif.

Untuk pemahaman lebih mendalam, baca juga pembahasan persyaratan administratif dan teknis Sertifikat Laik Fungsi.

Bagaimana Nasib Bangunan Lama yang Belum Memiliki IMB atau PBG?

Inilah salah satu ketentuan PP 28 Tahun 2025 yang paling perlu diperhatikan pemilik bangunan lama.

Pasal 123 ayat (1) mengatur bahwa pelaku usaha yang memiliki bangunan gedung yang sudah berdiri tetapi belum memiliki IMB atau PBG sebelum peraturan tersebut berlaku tidak perlu memperoleh PBG dan dapat langsung mengajukan SLF ketika mengajukan atau memperpanjang perizinan berusaha dan/atau perizinan berusaha untuk menunjang kegiatan usaha melalui OSS.

Ketentuan ini merupakan pengaturan khusus dalam konteks perizinan berusaha. Artinya, tidak tepat menyimpulkan bahwa setiap bangunan tanpa PBG otomatis dibebaskan dari seluruh kewajiban legalitas bangunan.

Status bangunan, waktu pembangunan, pemanfaatan, dan kondisi teknisnya tetap perlu diperiksa.

Ketentuan Khusus Pasal 123 untuk Bangunan Eksisting

Pertimbangkan sebuah gudang logistik yang telah digunakan sebelum 5 Juni 2025, tetapi dokumen IMB atau PBG-nya tidak tersedia.

Pemilik gudang perlu memastikan apakah bangunan tersebut termasuk kategori yang diatur dalam Pasal 123, kemudian mempersiapkan pemeriksaan kelaikan fungsi untuk pengajuan SLF.

Pasal yang sama juga mengatur bahwa bangunan yang sudah berdiri dan telah memiliki IMB atau PBG dapat langsung menyampaikan permohonan SLF melalui mekanisme perizinan berusaha yang ditentukan.

Namun, pengaturan tersebut tidak berarti semua bangunan lama otomatis dinyatakan laik fungsi. Pemeriksaan teknis dan persyaratan yang relevan tetap berlaku.

Apabila terdapat perubahan fungsi, perluasan bangunan, atau perubahan struktur, kondisi tersebut harus dinilai tersendiri berdasarkan aturan teknis bangunan gedung.

Karena itu, sebelum memilih jalur pengurusan, pemilik sebaiknya mengidentifikasi status bangunannya terlebih dahulu: kapan didirikan, dokumen apa yang tersedia, bagaimana kondisi aktualnya, serta untuk fungsi apa bangunan digunakan.

Perbedaan PP 5 Tahun 2021, PP 28 Tahun 2025, dan PP 16 Tahun 2021

Setelah memahami kewajiban PBG dan SLF untuk bangunan baru maupun bangunan eksisting, pertanyaan berikutnya adalah: peraturan mana yang harus dijadikan acuan?

Ketiga peraturan ini memiliki hubungan, tetapi tidak semuanya mengatur hal yang sama.

Aspek	PP 5 Tahun 2021	PP 28 Tahun 2025	PP 16 Tahun 2021
Ruang lingkup	Perizinan berusaha berbasis risiko	Perizinan berusaha berbasis risiko yang diperbarui	Penyelenggaraan bangunan gedung
Status	Dicabut	Berlaku sejak 5 Juni 2025	Berlaku
Fokus pengaturan	Persyaratan dan prosedur perizinan usaha	Integrasi, prosedur, dan kepastian layanan perizinan	Standar teknis dan penyelenggaraan bangunan
PBG	Bagian dari persyaratan dasar	Diatur secara khusus dalam Pasal 106–121	Mengatur ketentuan teknis dan penyelenggaraan PBG
SLF	Berkaitan dengan persyaratan dasar usaha	Diatur dalam Pasal 122–123	Mengatur kelaikan fungsi dan penerbitan SLF
Bangunan eksisting	Mengikuti ketentuan yang berlaku sebelumnya	Memiliki pengaturan khusus dalam Pasal 123	Menjadi dasar teknis pemeriksaan bangunan
Sistem pelayanan	OSS dan sistem sektoral terkait	Penguatan pelayanan melalui OSS	Penyelenggaraan melalui SIMBG sesuai ketentuan

Untuk pengurusan perizinan usaha saat ini, PP 28 Tahun 2025 menjadi rujukan utama menggantikan PP 5 Tahun 2021. Namun, ketika persoalannya menyangkut keselamatan struktur, sistem proteksi kebakaran, atau persyaratan teknis bangunan, PP 16 Tahun 2021 tetap penting.

Hal tersebut dapat dilihat dalam PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Gedung.

Perbedaan ini penting bagi pemilik pabrik dan gudang. Pemenuhan administrasi perizinan melalui OSS tidak dapat menggantikan pemeriksaan teknis bangunan.

Karena itu, pendekatan yang tepat bukan memilih salah satu peraturan, melainkan menggunakannya sesuai ruang lingkup masing-masing.

Bagaimana Integrasi OSS dan SIMBG Memengaruhi Pengurusan PBG dan SLF?

PP 28 Tahun 2025 memperkuat kedudukan Online Single Submission (OSS) sebagai sistem pelayanan perizinan berusaha.

Sementara itu, Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) merupakan sistem yang digunakan untuk mendukung penyelenggaraan bangunan gedung, termasuk proses teknis PBG dan SLF.

Keduanya memiliki fungsi yang saling berkaitan.

Dalam pengurusan bangunan untuk kegiatan usaha, pelaku usaha perlu memperhatikan keterhubungan informasi perizinan berusaha, dokumen bangunan, dan hasil pemeriksaan teknis.

Pasal 108–121 PP 28 Tahun 2025 mengatur tahapan persetujuan bangunan gedung, sedangkan Pasal 122 mengatur penerbitan SLF melalui OSS berdasarkan pemeriksaan kelaikan fungsi.

Bagi pemilik gedung, tantangan yang perlu diperhatikan adalah konsistensi informasi pada kedua sistem.

Sebagai contoh, fungsi bangunan yang tercantum dalam dokumen teknis harus sesuai dengan penggunaan bangunan yang sebenarnya. Ketidaksesuaian data luas, fungsi, atau identitas bangunan dapat menimbulkan kebutuhan klarifikasi.

Penjelasan lebih lanjut tersedia dalam panduan integrasi SIMBG dan OSS dalam perizinan berusaha.

Batas Waktu Pelayanan dan Syarat Penerapan Asas Fiktif Positif

Salah satu pembaruan penting dalam PP 28 Tahun 2025 adalah penguatan kepastian waktu pelayanan.

Sebagai contoh, Pasal 119 mengatur penyampaian penetapan nilai retribusi PBG melalui OSS paling lama satu hari sejak surat pernyataan pemenuhan standar teknis diterima. Apabila nilai retribusi tidak ditetapkan dalam jangka waktu tersebut, sistem menyediakan mekanisme penetapan otomatis.

Namun, ketentuan ini perlu dibedakan dari anggapan bahwa seluruh PBG atau SLF pasti terbit otomatis ketika permohonan terlambat diproses.

Asas fiktif positif dalam perizinan berusaha berlaku berdasarkan ketentuan, persyaratan, dan mekanisme yang relevan. Permohonan tetap harus memenuhi persyaratan, dan penerbitan melalui mekanisme tersebut tidak menghapus kewenangan verifikasi atau evaluasi.

Yang perlu dipahami: keterlambatan pelayanan bukan alasan untuk mengabaikan persyaratan keselamatan bangunan.

Pemilik bangunan tetap perlu memantau status permohonan serta menindaklanjuti kekurangan administrasi maupun teknis.

Apakah Penyewa Kantor dan Mal Harus Mengurus PBG serta SLF Sendiri?

Jawabannya bergantung pada kondisi gedung, fungsi ruang yang disewa, serta dokumen yang telah dimiliki pengelola.

PBG dan SLF pada dasarnya berkaitan dengan bangunan gedung. Jika sebuah kantor atau unit usaha berada dalam gedung yang telah memiliki dokumen tersebut, penyewa perlu memeriksa apakah ruang yang digunakan sudah tercakup dalam legalitas bangunan induk.

Tidak tepat menganggap setiap penyewa wajib mengajukan PBG dan SLF baru untuk ruang yang sama.

Namun, pengecualian juga tidak boleh dianggap berlaku tanpa syarat.

Perubahan fungsi ruang, penambahan lantai, perubahan struktur, atau renovasi yang memengaruhi persyaratan teknis dapat menimbulkan kewajiban pemeriksaan dan penyesuaian perizinan.

Sebelum menandatangani perjanjian sewa, pelaku usaha sebaiknya meminta salinan dokumen legalitas dari pengelola dan memeriksa kesesuaiannya dengan aktivitas usaha yang akan dilakukan.

Langkah Memeriksa Kepatuhan Gedung terhadap PP 28 Tahun 2025

Bagi pemilik gedung komersial, pemeriksaan awal dapat dilakukan melalui enam langkah berikut.

1. Identifikasi status bangunan. Catat tahun pembangunan, fungsi, luas, jumlah lantai, dan apakah bangunan sudah digunakan.
2. Periksa dokumen IMB atau PBG. Cocokkan dokumen dengan kondisi aktual dan tentukan apakah ketentuan bangunan eksisting dalam Pasal 123 relevan.
3. Periksa status SLF. Pastikan dokumen tersedia, sesuai dengan fungsi bangunan, dan masih berlaku.
4. Evaluasi kondisi teknis. Perhatikan struktur, sistem MEP, keselamatan kebakaran, aksesibilitas, dan perubahan bangunan setelah pembangunan selesai.
5. Periksa data OSS dan SIMBG. Pastikan identitas, alamat, fungsi, dan informasi bangunan tidak saling bertentangan.
6. Tindak lanjuti ketidaksesuaian. Siapkan perbaikan dokumen, pemeriksaan teknis, atau konsultasi dengan dinas terkait sebelum mengajukan permohonan.

Untuk bangunan lama yang belum memiliki SLF, langkah ini sebaiknya dilengkapi dengan pemeriksaan oleh pihak yang memiliki kompetensi sesuai ketentuan.

Pemilik juga dapat mempelajari checklist dokumen Sertifikat Laik Fungsi sebagai dasar persiapan awal.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

1. Apakah PP 28 Tahun 2025 menggantikan PP 16 Tahun 2021?

Tidak. PP 28 Tahun 2025 menggantikan PP 5 Tahun 2021 mengenai penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko. Sementara itu, PP 16 Tahun 2021 tetap menjadi salah satu dasar hukum utama penyelenggaraan bangunan gedung. Keduanya perlu diperhatikan ketika bangunan digunakan sebagai fasilitas usaha.

2. Apakah bangunan lama tanpa PBG bisa langsung mengurus SLF?

Jawaban singkatnya: bisa, tetapi ada syaratnya. Pasal 123 ayat (1) PP 28 Tahun 2025 memberikan ketentuan khusus bagi pelaku usaha yang memiliki bangunan yang sudah berdiri sebelum peraturan berlaku tetapi belum memiliki IMB atau PBG. Pengajuan SLF tetap harus mengikuti ketentuan pemeriksaan kelaikan fungsi. Status dan kondisi bangunan perlu diverifikasi terlebih dahulu.

3. Apakah PBG dan SLF bisa diterbitkan otomatis melalui OSS?

Tidak semua permohonan otomatis memperoleh persetujuan ketika batas waktu pelayanan terlampaui. Mekanisme otomatis dan asas fiktif positif harus mengikuti persyaratan serta ketentuan yang berlaku pada masing-masing tahapan. Untuk PBG, Pasal 119 secara khusus mengatur penetapan otomatis nilai retribusi dalam kondisi tertentu. Penerbitan dokumen PBG tetap mengikuti tahapan yang diatur, termasuk pembayaran retribusi.

4. Apakah penyewa ruko atau kantor wajib memiliki SLF sendiri?

Hal ini bergantung pada cakupan legalitas gedung dan kegiatan yang dilakukan penyewa. Jika SLF bangunan induk telah mencakup ruang dan fungsi yang digunakan, dokumen tersebut menjadi dasar penting dalam pemeriksaan legalitas. Namun, perubahan fungsi atau pekerjaan renovasi tertentu dapat memerlukan evaluasi tambahan. Mintalah dokumen dari pengelola dan konfirmasikan kepada instansi berwenang apabila terdapat keraguan.

5. Apa yang harus dilakukan jika gedung sudah digunakan tetapi belum memiliki SLF?

Langkah pertama adalah memeriksa status bangunan dan dokumen teknis yang tersedia. Berikutnya, identifikasi ketentuan pengajuan yang relevan serta kebutuhan pemeriksaan kelaikan fungsi. Jangan menganggap bangunan otomatis laik hanya karena telah lama digunakan. Jika ditemukan masalah keselamatan, tindak lanjuti berdasarkan rekomendasi tenaga ahli yang kompeten.

Yang Perlu Dilakukan Pemilik Gedung Sekarang

Perubahan aturan tidak selalu berarti seluruh dokumen lama harus diurus kembali. Hal yang paling penting adalah memastikan bahwa legalitas yang tersedia sesuai dengan kondisi dan penggunaan bangunan saat ini.

Sebelum mengajukan PBG, SLF baru, atau perpanjangan SLF, periksa terlebih dahulu status perizinan dan hasil pemeriksaan teknis bangunan.

Apabila diperlukan pendampingan, konsultan SLF seperti PT Roris Jaya Abadi dapat membantu meninjau kebutuhan dokumen dan proses pengurusan sesuai kondisi bangunan.

Artikel ini merupakan informasi umum, bukan pengganti penilaian hukum atau teknis resmi; untuk kasus tertentu, konsultasikan dengan tenaga ahli atau dinas yang berwenang.

Apakah Anda pernah menghadapi kendala PBG, SLF, atau proses perizinan melalui OSS? Bagikan pertanyaan dan pengalaman Anda di kolom komentar.