5 Regulasi Utama yang Wajib Dipahami Sebelum Mengurus Sertifikat Laik Fungsi

PT Roris Jaya Abadi – regulasi sertifikat laik fungsi perlu dipahami sebelum pemilik gedung mengajukan permohonan SLF, terutama ketika bangunan sudah selesai dibangun tetapi belum memiliki dokumen yang membuktikan kelaikannya untuk digunakan. Persoalan yang sering muncul bukan sekadar berkas yang kurang lengkap. Gambar bangunan terbangun (as-built drawing) bisa berbeda dari kondisi lapangan, fungsi ruangan berubah, atau sistem proteksi kebakaran belum memenuhi persyaratan teknis. Akibatnya, proses pengurusan SLF memerlukan pemeriksaan dan perbaikan sebelum dapat dilanjutkan.

⚡ Jawaban Singkat

Regulasi sertifikat laik fungsi di Indonesia terutama mengacu pada UU Nomor 28 Tahun 2002 sebagaimana diubah melalui UU Nomor 6 Tahun 2023, PP Nomor 16 Tahun 2021, ketentuan teknis PUPR, peraturan perizinan berusaha yang relevan, serta peraturan daerah. SLF membuktikan kelaikan fungsi bangunan berdasarkan pemenuhan standar teknis sebelum dimanfaatkan.

Apa Peraturan yang Mengatur tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan?

Dasar hukum sertifikat laik fungsi (SLF) mencakup beberapa tingkatan peraturan yang saling berkaitan. Undang-undang memberikan landasan kewajiban pemilik bangunan, peraturan pemerintah mengatur penyelenggaraan dan penerbitan SLF, sedangkan ketentuan teknis menjelaskan standar yang harus dipenuhi.

Memahami hubungan tersebut penting karena persoalan SLF tidak selalu selesai dengan melengkapi dokumen administrasi. Pemilik gedung juga harus memastikan kondisi bangunan sesuai dengan fungsi, dokumen perizinan, dan standar keselamatan yang berlaku.

Berikut ringkasan lima kelompok regulasi yang perlu diperiksa.

Regulasi	Peran dalam pengurusan SLF
UU 28/2002 sebagaimana diubah melalui UU 6/2023	Landasan kewajiban dan tanggung jawab penyelenggaraan bangunan gedung
PP 16/2021	Pengaturan PBG, SLF, pemeriksaan kelaikan fungsi, serta pemanfaatan bangunan
Ketentuan teknis PUPR dan standar terkait	Acuan pemeriksaan struktur, arsitektur, utilitas, dan keselamatan
PP 28/2025	Kaitan legalitas bangunan dengan penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko
Peraturan daerah terkait	Ketentuan pelaksanaan, kewenangan pelayanan, dan administrasi sesuai wilayah

Perlu dibedakan: kelima kelompok tersebut tidak semuanya mengatur SLF secara langsung. PP 16/2021 merupakan rujukan utama penyelenggaraan bangunan gedung, sedangkan PP 28/2025 berkaitan dengan perizinan berusaha.

Untuk pendalaman, pemilik gedung dapat mempelajari dasar hukum sertifikat laik fungsi berdasarkan PP 16 Tahun 2021.

Mengapa Regulasi Sertifikat Laik Fungsi Perlu Dipahami Sebelum Mengajukan Permohonan?

Memahami aturan sejak awal membantu menentukan pemeriksaan, dokumen, dan tindakan perbaikan yang diperlukan. Ini sangat penting untuk bangunan yang telah mengalami renovasi, penambahan lantai, atau perubahan fungsi.

Bayangkan sebuah pabrik di kawasan MM2100, Bekasi, yang telah selesai memperluas area produksinya. Perusahaan mempunyai gambar perencanaan lama, tetapi pemasangan mesin dan perubahan pembagian ruangan membuat kondisi bangunan berbeda dari dokumen tersebut.

Jika permohonan diajukan tanpa memeriksa kesesuaian dokumen dan bangunan, proses evaluasi berpotensi menemukan ketidaksesuaian yang harus diselesaikan. Karena itu, langkah awal yang lebih tepat adalah meninjau status perizinan, memperbarui gambar terbangun, dan memeriksa komponen keselamatan.

Yang sering terlewat: memiliki dokumen lengkap tidak otomatis berarti bangunan sudah laik fungsi. Kelengkapan administrasi dan pemenuhan standar teknis merupakan dua hal yang harus diperiksa bersama.

1. UU Nomor 28 Tahun 2002 dan UU Nomor 6 Tahun 2023: Landasan Hukum Bangunan Gedung

UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung merupakan landasan hukum penyelenggaraan bangunan gedung di Indonesia. Sejumlah ketentuannya kemudian diubah melalui regulasi Cipta Kerja, yang saat ini berkaitan dengan UU Nomor 6 Tahun 2023.

Perubahan tersebut penting dipahami karena sistem perizinan bangunan telah bergeser dari Izin Mendirikan Bangunan (IMB) menuju Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

PBG merupakan persetujuan untuk membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai standar teknis. Sementara itu, SLF menyatakan kelaikan fungsi bangunan sebelum dimanfaatkan.

Keduanya mempunyai tujuan berbeda. PBG berkaitan dengan persetujuan penyelenggaraan pekerjaan bangunan, sedangkan SLF berkaitan dengan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan.

Perbedaan ini juga dibahas dalam artikel perbedaan Sertifikat Laik Fungsi dan Persetujuan Bangunan Gedung.

Apa Kewajiban Pemilik Gedung Menurut UU Bangunan Gedung?

Pemilik dan pengguna bangunan wajib menjaga agar bangunan dimanfaatkan sesuai fungsinya serta memenuhi ketentuan keselamatan dan pemeliharaan.

Dalam ketentuan UU Bangunan Gedung sebagaimana telah diubah, kewajiban tersebut mencakup:

1. Memanfaatkan bangunan sesuai dengan fungsi yang ditetapkan.
2. Melakukan pemeliharaan dan perawatan secara berkala.
3. Melaksanakan pemeriksaan berkala terhadap kelaikan fungsi bangunan.
4. Memperbaiki bangunan yang dinyatakan tidak laik fungsi.

Artinya, tanggung jawab pemilik tidak berhenti setelah sertifikat diterbitkan. Gedung yang awalnya memenuhi persyaratan dapat mengalami penurunan keandalan akibat usia, perubahan penggunaan, atau kurangnya pemeliharaan.

Pemilik bangunan komersial juga perlu memahami kewajiban SLF terhadap legalitas usaha, terutama apabila bangunan digunakan untuk kegiatan operasional perusahaan.

2. PP Nomor 16 Tahun 2021: Aturan Utama Penerbitan SLF dan Kelaikan Bangunan

PP Nomor 16 Tahun 2021 merupakan peraturan pelaksanaan UU Bangunan Gedung yang menjadi rujukan utama penyelenggaraan PBG dan SLF.

Peraturan ini mengatur berbagai tahapan, mulai dari perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi, pemeriksaan kelaikan fungsi, hingga pemanfaatan dan pengawasan bangunan.

Menurut PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung, SLF diterbitkan berdasarkan pemenuhan standar teknis dan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi sesuai mekanisme yang berlaku.

Peraturan tersebut juga mengatur masa berlaku SLF. Pasal 297 menetapkan jangka waktu perpanjangan 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret serta 5 tahun untuk bangunan gedung lainnya, dengan ketentuan khusus yang perlu diperhatikan berdasarkan klasifikasi bangunan.

Jadi, anggapan bahwa SLF selalu berlaku seumur hidup tidak tepat. Pemilik gedung perlu memahami masa berlaku dan perpanjangan sertifikat laik fungsi agar pemeriksaan ulang dapat direncanakan sebelum masa berlaku berakhir.

Apa Saja 4 Aspek Keandalan Bangunan yang Harus Dipenuhi?

Empat aspek utama keandalan bangunan gedung adalah keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Aspek tersebut bukan sekadar daftar administratif. Keempatnya menjadi dasar penilaian apakah bangunan dapat digunakan secara aman dan sesuai fungsi.

Aspek	Contoh komponen pemeriksaan
Keselamatan	Struktur bangunan, proteksi kebakaran, proteksi petir, dan instalasi kelistrikan
Kesehatan	Ventilasi, pencahayaan, sanitasi, serta kualitas lingkungan dalam bangunan
Kenyamanan	Kondisi ruang, kebisingan, getaran, dan kenyamanan termal
Kemudahan	Akses masuk, sirkulasi, fasilitas aksesibilitas, dan hubungan antarruang

Sebagai contoh, sebuah gudang dapat memiliki struktur yang kuat, tetapi belum memenuhi persyaratan jika jalur evakuasi terhalang barang atau sistem proteksi kebakaran tidak berfungsi sesuai standar.

Itulah sebabnya pemeriksaan SLF perlu melihat bangunan sebagai satu kesatuan, bukan hanya menilai kekuatan strukturnya.

Pemilik gedung dapat melakukan pemeriksaan awal melalui audit dan uji keandalan keselamatan bangunan gedung sebelum melanjutkan permohonan.

3. Ketentuan Teknis PUPR: Pemeriksaan Bangunan dan Peran Pengkaji Teknis

Ketentuan teknis penyelenggaraan bangunan gedung menjadi dasar penilaian terhadap kondisi fisik bangunan, termasuk pemeriksaan oleh tenaga ahli yang memenuhi persyaratan kompetensi.

Untuk bangunan eksisting, pengkaji teknis mempunyai peran penting dalam menilai apakah bangunan memenuhi standar teknis sesuai fungsi dan kondisi aktualnya.

Lingkup pemeriksaan dapat mencakup struktur, arsitektur, sistem mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (MEP), serta proteksi kebakaran. Jenis dan kedalaman pengujian disesuaikan dengan karakteristik dan kebutuhan bangunan.

Pemilik gudang atau pabrik, misalnya, perlu memperhatikan kesesuaian kapasitas lantai dengan penggunaan aktual, kondisi instalasi listrik, serta fungsi jalur evakuasi.

Bukan berarti setiap bangunan wajib menjalani seluruh jenis pengujian yang tersedia. Pemeriksaan harus ditentukan berdasarkan standar yang berlaku, risiko, kondisi, dan temuan teknis.

Mengapa Dokumen Teknis yang Lengkap Belum Tentu Membuat SLF Disetujui?

Dokumen yang lengkap belum menjamin penerbitan SLF apabila terdapat perbedaan antara gambar dan kondisi lapangan atau ditemukan komponen yang tidak memenuhi standar.

Contohnya, gambar as-built drawing menunjukkan akses evakuasi yang terbuka, tetapi saat pemeriksaan lapangan jalur tersebut telah digunakan sebagai area penyimpanan barang. Ketidaksesuaian seperti ini perlu ditindaklanjuti sebelum kelaikan fungsi dapat dinyatakan.

Dalam praktik persiapan permohonan, pemeriksaan dokumen sebaiknya dilakukan bersamaan dengan survei kondisi bangunan. Pendekatan ini membantu mengidentifikasi masalah lebih awal, sehingga pemilik dapat membedakan kekurangan dokumen dari kebutuhan perbaikan fisik.

Untuk pemeriksaan yang lebih terarah, pelajari peran pengkaji teknis dalam penerbitan Sertifikat Laik Fungsi.

4. PP Nomor 28 Tahun 2025: Hubungan SLF dengan Perizinan Berusaha melalui OSS

PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko, termasuk persyaratan dasar yang harus dipenuhi pelaku usaha. Peraturan ini penting bagi pemilik pabrik, gudang, pusat perdagangan, dan bangunan komersial yang menggunakan gedung sebagai tempat kegiatan usaha.

Perlu dipahami, PP 28/2025 bukan pengganti PP 16/2021. Keduanya mengatur aspek yang saling berkaitan. PP 16/2021 menjadi dasar teknis penyelenggaraan bangunan gedung, sementara PP 28/2025 mengatur hubungan persyaratan dasar, termasuk PBG dan SLF, dengan sistem perizinan berusaha.

Berdasarkan PP Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, pemenuhan persyaratan dasar kegiatan usaha diatur melalui mekanisme yang terintegrasi dengan sistem Online Single Submission (OSS).

Bagi perusahaan, konsekuensinya cukup jelas: memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) tidak otomatis membuktikan bahwa bangunan tempat usaha telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi.

Karena itu, pengelola perusahaan perlu mencocokkan dokumen bangunan pada SIMBG dengan data kegiatan usaha dalam OSS. Pembahasan lebih lanjut tersedia dalam artikel integrasi SIMBG dan OSS dalam perizinan berusaha.

Apakah PBG dan SLF Sama-Sama Diperlukan untuk Bangunan Usaha?

PBG dan SLF memiliki fungsi hukum berbeda, tetapi keduanya merupakan bagian penting dari penyelenggaraan bangunan gedung.

PBG berkaitan dengan persetujuan pemenuhan standar teknis untuk kegiatan pembangunan atau perubahan bangunan. SLF merupakan pernyataan kelaikan fungsi bangunan sebelum dimanfaatkan.

Untuk bangunan baru, proses PBG dan SLF mengikuti tahapan pembangunan serta pemeriksaan sebagaimana diatur dalam PP 16/2021.

Sementara itu, bangunan eksisting yang belum memiliki dokumen perizinan dapat menggunakan mekanisme penanganan khusus sesuai kondisi bangunan dan ketentuan SIMBG.

Yang perlu diingat: bangunan yang memiliki IMB lama tidak otomatis wajib mengurus PBG baru hanya karena sistem perizinan berubah. Status izin, perubahan fisik, dan fungsi bangunan perlu diperiksa terlebih dahulu.

5. Peraturan Daerah dan Ketentuan Administrasi Penerbitan SLF

Peraturan daerah dan ketentuan pelayanan pemerintah daerah melengkapi pelaksanaan pengurusan SLF sesuai kewenangan wilayah masing-masing.

Pemerintah daerah berperan dalam pelayanan, pemeriksaan, pengawasan, dan administrasi bangunan gedung sesuai ketentuan nasional serta peraturan daerah yang berlaku.

Karena itu, pemilik gedung di Kabupaten Bekasi perlu memeriksa ketentuan wilayahnya, termasuk ketika bangunan berada di kawasan industri Jababeka, GIIC, atau Delta Silicon.

Ketentuan daerah dapat berkaitan dengan administrasi, tata ruang, dan retribusi PBG. Namun, biaya penerbitan SLF tidak boleh disamakan begitu saja dengan retribusi PBG ataupun biaya jasa pengkajian teknis.

Untuk membedakan komponen biaya tersebut, baca perbedaan retribusi PBG dan biaya jasa pengurusan SLF.

Siapa yang Mengeluarkan Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung?

SLF diterbitkan oleh pemerintah daerah sesuai kewenangannya melalui mekanisme penyelenggaraan bangunan gedung. Untuk kategori bangunan tertentu yang menjadi kewenangan pemerintah pusat, penerbitannya mengikuti ketentuan khusus.

Pengajuan dan pemrosesan dokumen dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).

Perlu dibedakan antara pihak penerbit SLF dan konsultan yang membantu proses pengurusan. Konsultan dapat melakukan pendampingan dokumen serta mengoordinasikan pemeriksaan teknis, tetapi tidak menggantikan kewenangan pemerintah dalam menerbitkan sertifikat.

Perbandingan Regulasi Sertifikat Laik Fungsi untuk Bangunan Baru dan Eksisting

Perbedaan utama pengurusan SLF bangunan baru dan eksisting terletak pada riwayat perizinan, dokumen teknis, serta metode pembuktian kelaikan fungsi.

Bangunan baru umumnya mengikuti proses pengawasan selama pembangunan. Sementara itu, bangunan eksisting memerlukan pemeriksaan berdasarkan kondisi aktual dan riwayat legalitasnya.

Kriteria	Bangunan baru	Bangunan eksisting
Kondisi bangunan	Dalam proses pembangunan atau baru selesai	Sudah terbangun dan mungkin telah digunakan
Dasar perizinan	PBG dalam proses penyelenggaraan konstruksi	IMB/PBG lama atau mekanisme penanganan bangunan tanpa izin
Dokumen teknis	Dokumen rencana dan gambar terbangun	Gambar terbangun dan dokumen kondisi aktual
Pemeriksaan	Berdasarkan tahapan pengawasan konstruksi	Berdasarkan pengkajian kondisi bangunan
Potensi kendala	Perubahan pelaksanaan dari rencana	Dokumen hilang, perubahan fungsi, kerusakan, atau renovasi
Penanganan perbedaan gambar	Penyesuaian berdasarkan hasil konstruksi	Survei ulang dan pembaruan gambar sesuai kebutuhan
Jalur permohonan	Mengikuti proses PBG dan SLF bangunan baru	Jalur SLF bangunan eksisting sesuai status perizinan

Untuk bangunan baru, pilihan yang paling tepat adalah menyiapkan SLF sebagai bagian dari proses pembangunan sejak awal. Pengawasan konstruksi dan pencatatan perubahan pekerjaan memudahkan pembuktian kesesuaian kondisi terbangun.

Namun, apabila gudang telah beroperasi selama bertahun-tahun dan hanya memiliki IMB lama, jalur pemeriksaan bangunan eksisting lebih relevan. Pemilik tidak perlu langsung berasumsi bahwa seluruh proses perizinan harus dimulai dari nol.

Sebagai contoh, gudang logistik yang pernah menambah area mezzanine perlu memastikan perubahan tersebut diperhitungkan dalam pemeriksaan struktur dan dokumen perizinan. Detail seperti ini dapat menentukan apakah pekerjaan cukup ditangani melalui pengkajian teknis atau memerlukan tindakan administratif tambahan.

Untuk kasus serupa, pahami perbedaan persyaratan SLF bangunan baru dan bangunan eksisting.

Bagaimana Cara Mengurus Sertifikat Laik Fungsi melalui SIMBG?

Pengurusan SLF melalui SIMBG dimulai dengan memastikan status bangunan, menyiapkan dokumen, dan mengikuti proses pemeriksaan kelaikan fungsi sesuai klasifikasinya.

Secara praktis, berikut enam langkah yang dapat dilakukan pemilik bangunan.

1. Periksa status legalitas bangunan. Identifikasi apakah bangunan memiliki IMB, PBG, SLF sebelumnya, atau belum mempunyai dokumen perizinan.
2. Siapkan dokumen administrasi dan teknis. Kumpulkan data pemilik, dokumen tanah yang relevan, gambar bangunan, dan laporan teknis sesuai kebutuhan.
3. Lakukan pemeriksaan kondisi aktual. Periksa kesesuaian fungsi, struktur, instalasi MEP, serta proteksi kebakaran dengan bantuan tenaga kompeten.
4. Ajukan atau lanjutkan permohonan melalui SIMBG. Pilih mekanisme sesuai klasifikasi bangunan dan status perizinannya.
5. Tindak lanjuti hasil evaluasi. Lengkapi atau perbaiki dokumen serta kondisi bangunan jika terdapat ketidaksesuaian.
6. Simpan SLF yang telah diterbitkan. Arsipkan sertifikat, laporan pemeriksaan, dan dokumen teknis untuk pemeliharaan serta perpanjangan berikutnya.

Satu hal yang sering membuat pengurusan tertunda adalah data bangunan tidak diperbarui setelah renovasi. Karena itu, jangan hanya mengandalkan berkas lama tanpa membandingkannya dengan kondisi lapangan.

Untuk panduan lebih terperinci, lihat cara mengurus sertifikat laik fungsi melalui SIMBG.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

1. Apa saja syarat untuk membuat sertifikat laik fungsi?

Persyaratan SLF meliputi dokumen administrasi dan teknis sesuai klasifikasi serta kondisi bangunan. Dokumen yang dapat diperlukan antara lain data kepemilikan, dokumen perizinan, gambar bangunan terbangun, serta laporan pemeriksaan kelaikan fungsi. Persyaratan untuk bangunan baru dan eksisting dapat berbeda. Sebaiknya periksa daftar dokumen yang diminta SIMBG sebelum mengajukan permohonan.

2. Apa peraturan yang mengatur tentang sertifikat laik fungsi bangunan?

Regulasi sertifikat laik fungsi terutama bersumber dari UU Nomor 28 Tahun 2002 sebagaimana telah diubah, serta PP Nomor 16 Tahun 2021. Untuk bangunan yang digunakan sebagai tempat usaha, PP Nomor 28 Tahun 2025 juga relevan dalam konteks perizinan berusaha. Ketentuan teknis dan peraturan daerah melengkapi penerapannya sesuai jenis bangunan dan wilayah.

3. Apa saja 4 aspek keandalan bangunan?

Empat aspek keandalan bangunan adalah keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Keselamatan mencakup antara lain struktur dan proteksi kebakaran, sedangkan kesehatan berkaitan dengan ventilasi, sanitasi, serta pencahayaan. Kenyamanan dan kemudahan menyangkut kondisi ruang, sirkulasi, serta aksesibilitas pengguna. Keempat aspek tersebut diperiksa sesuai standar teknis dan fungsi bangunan.

4. Apakah sertifikat laik fungsi wajib?

Jawaban singkatnya: ya, untuk bangunan gedung yang wajib memenuhi ketentuan SLF sebelum dimanfaatkan. PP 16/2021 mengatur pemeriksaan kelaikan fungsi dan penerbitan SLF sebagai bagian dari penyelenggaraan bangunan gedung. Mekanisme dan persyaratannya dapat berbeda menurut fungsi, klasifikasi, serta status bangunan. Karena itu, pemilik harus memastikan jalur yang sesuai sebelum mulai menggunakan bangunannya.

5. Berapa lama masa berlaku sertifikat laik fungsi?

PP 16/2021 mengatur jangka waktu perpanjangan SLF selama 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret serta 5 tahun untuk bangunan gedung lainnya. Perpanjangan didahului pemeriksaan kelaikan fungsi untuk memastikan kondisi bangunan tetap memenuhi standar. Ketentuan khusus bagi kategori bangunan tertentu perlu diperiksa sesuai regulasi yang berlaku. Pemilik sebaiknya mulai menyiapkan pemeriksaan dan dokumen sebelum sertifikat berakhir.

Yang Perlu Anda Periksa Sebelum Mengurus SLF

Sebelum mengajukan SLF, pastikan dokumen legalitas, gambar bangunan, dan kondisi aktual telah diperiksa secara menyeluruh. Jangan menunggu sampai proses evaluasi menemukan masalah yang sebenarnya dapat diketahui lebih awal.

Bila memerlukan pendampingan, konsultan SLF seperti PT Roris Jaya Abadi dapat membantu meninjau kesiapan administrasi dan mengoordinasikan kebutuhan pemeriksaan teknis.

Informasi ini merupakan panduan umum; untuk menentukan penerapan regulasi pada bangunan tertentu, konsultasikan dengan tenaga ahli kompeten atau dinas teknis yang berwenang.

Apakah Anda pernah menghadapi kendala terkait regulasi atau pengurusan SLF? Silakan bagikan pertanyaan maupun pengalaman Anda di kolom komentar.